漸失堅尼路以北 華埠「地盤」南移
記者劉爽紐約報導
May 25, 2011 06:04 AM | 4397 次 | 0 0 評論 | 4 4 推薦 | 電郵給朋友 | 打印
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華埠貴族化程度低於下東城、東村地區。(記者劉爽/攝影)
在過去十年間,華埠地區的房屋貴族化程度比東村和下東城地區略好,但與此同時,華埠的收入水平和教育程度等仍保留在較低水平,而且華人居住的華埠已經漸漸向南移至兩橋地區,堅尼路以北的「地盤」漸失。這是兩橋社區委員會(Two Bridges Neighborhood Council)根據兩次人口普查做出的分析報告。

名為「911後的十年:審視自我」(Decade After 9/11: A Look at Who We Are Now)的報告由兩橋社區委員會請城市規畫諮詢師Robert Weber,根據2000年全國人口普查和2009年美國社區調查的數據,分析曼哈坦第三社區委員會轄區在過去十年間的人口、族裔、收入、工作、教育水平、住房情況等的變化。Weber將這第三社委會轄區分為東村、下東城、華埠和兩橋四個地區。14街至豪斯頓街為東村,豪斯頓街至格蘭街為下東城,東百老匯與派克街之間為兩橋地區,其餘地方為華埠。

在紐約市人口增加率達到3.7%的時候,東村、下東城、華埠和兩橋這四個地區人口增長緩慢,華埠人口甚至還下降了0.15%。在全市西語裔增加8%的時候,這四個地區的西語裔人口減幅明顯。東村已經成為白人為主體的社區,白人占人口的65%;下東城有35%人口是移民,其中亞裔占六成;兩橋的白人不到四分之一,非洲裔在十年中增加迅速;華埠有56%的人口都是外國出生,其中93%是亞裔。

在教育和工作方面,東村和下東城的高中教育程度人口比率下降,而大學和碩士人口明顯增加甚至翻倍,兩橋地區和華埠人口仍以高中教育程度為主。東村有三成的人都是專業、科技、管理人員;下東城有兩成的人從事教育服務和醫療看護業;兩橋地區最集中的職業是藝術、娛樂和食品服務業;華埠則以批發和零售業為主。

四個地區中,最富裕的是東村,中等家庭收入從十年前的3萬6243元漲至4萬8874元,收入在15萬至20萬元的家庭增長了125%!年收入20萬元以上的家庭占6.35%;其它三個地區的中等家庭收入都低於紐約市平均水平,下東城為3萬9082元;兩橋為2萬1346元;華埠為2萬9658元。

這四個地區的房地產價格在過去十年中飆升,基本漲幅都在2.5倍左右。東村的房地產價格和中等月租在四個地區中最高,中等月租為1105元,月租在2000元以上的公寓占19.8%;其次是下東城和華埠,中等月租分別為764和747元,但最近十年中等月租在600元以下的公寓數量明顯減少,月租2000元以上的公寓分別占到12.6%和4.2%,2000元月租就是租金穩定公寓脫離管制的門檻,意味著租金不再受到管制可以任意上漲;兩橋因為有政府樓的存在,房地產價格和月租漲幅較低,中等月租為494元。

為何交通情況要便利於其他地區的華埠反而貴族化程度較低呢?Weber認為這與華埠樓宇屬於多人或多組織共同擁有有關,所以開發商很難說服甚至找到樓宇業主賣房子作開發用。同時華埠和兩橋居住了不少低收入的華裔,而下東城和東村的白人和開發商又向堅尼路以北擴張,事實上華埠已經向南移。

兩橋社區委員會主席帕柏(Victor Papa)認為,十年間失去1萬1000多間平價公寓值得警醒,這裡已經不再是移民和低收入者的生活天堂。在私有開發商大舉進入第三社區委員會轄區時,「都市更新計畫」(urban renewl)等政策容納社區意見,形同一堵「防火牆」保護了中低收入租客。他希望這份報告可以幫助華埠工作小組在提出士地變更計畫時提供參考。

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